精品行业研究报告

第一章　产业园区企业投资准入政策指引
1.1　产业园区企业投资目录
1.1.1　政府核准投资项目目录
1.1.2　产业结构调整指导目录
1.1.3　推进基础设施领域REITs
1.1.4　西部地区鼓励类产业目录
1.1.5　产业园区政策创新态势
1.2　产业园区不同类型企业投资准入政策
1.2.1　入园企业准入政策
1.2.2　国有企业投资规定
1.2.3　民营企业投资规定
1.2.4　外资企业投资规定
1.3　产业园区细分市场企业投资导向政策
1.3.1　经济技术开发区
1.3.2　高新技术产业开发区
1.3.3　生态工业园区政策
1.3.4　绿色产业园区政策
第二章　产业园区企业投资价值分析
2.1　产业园区企业投资环境（PEST）分析
2.1.1　政策（Political）环境
2.1.2　经济（Economic）环境
2.1.3　社会（Social）环境
2.1.4　技术（Technological）环境
2.2　产业园区运行状况分析
2.2.1　产业园区主要类型
2.2.2　产业园区发展特点
2.2.3　典型产业园区分析
2.2.4　产业园区发展建议
2.2.5　产业园区发展趋势
2.3　产业园区企业投资SWOT分析
2.3.1　优势（Strength）分析
2.3.2　劣势（Weakness）分析
2.3.3　机会（Opportunity）分析
2.3.4　威胁（Threat）分析
2.4　产业园区企业投资波特五力模型分析
2.4.1　新进入者威胁
2.4.2　替代品威胁
2.4.3　上游供应商议价能力
2.4.4　下游用户议价能力
2.4.5　现有企业间竞争
2.5　产业园区的发展演化阶段分析
2.5.1　园区发展历程
2.5.2　第一代产业园区
2.5.3　第二代产业园区
2.5.4　第三代产业园区
2.5.5　第四代产业园区
2.5.6　产业园演化趋势
2.6　产业园区核心竞争力的评价体系
2.6.1　产业园区竞争力
2.6.2　资源整合能力
2.6.3　运营管理能力
2.6.4　社会经济效益
2.6.5　数字化创新能力
第三章　产业园区企业投资程序分析
3.1　项目决策程序
3.1.1　信息收集
3.1.2　园区选址
3.1.3　项目调研
3.1.4　项目定位
3.1.5　产业定位
3.2　项目实施程序
3.2.1　园区规划
3.2.2　规划编制
3.2.3　可行性分析
3.2.4　项目设计
3.2.5　土地获取
3.2.6　开发建设
3.2.7　前期筹备
3.2.8　组织实施
3.2.9　考核验收
3.3　项目评价程序
3.3.1　园区管理
3.3.2　目标评价
3.3.3　绩效考核
3.3.4　效益评价
3.3.5　持续性评价
3.4　项目退出程序
3.4.1　退出路径
3.4.2　整售方式
3.4.3　资产证券化
3.4.4　REITs方式
第四章　产业园区企业投资目标项目机会评估
4.1　产业园区企业投资目标项目评估要素
4.1.1　投资成本
4.1.2　市场需求
4.1.3　产业配套
4.1.4　基础设施
4.1.5　综合效益
4.2　生态工业园区项目投资机会评估
4.2.1　政策机遇
4.2.2　市场需求
4.2.3　竞争格局
4.2.4　运营模式
4.2.5　投资案例
4.2.6　景气度分析
4.3　文化创意产业园区项目投资机会评估
4.3.1　政策机遇
4.3.2　市场需求
4.3.3　竞争格局
4.3.4　运营模式
4.3.5　投资案例
4.3.6　景气度分析
4.4　装备制造产业园区项目投资机会评估
4.4.1　政策机遇
4.4.2　市场需求
4.4.3　竞争格局
4.4.4　运营模式
4.4.5　投资案例
4.4.6　景气度分析
4.5　电子商务产业园区项目投资机会评估
4.5.1　政策机遇
4.5.2　市场需求
4.5.3　竞争格局
4.5.4　运营模式
4.5.5　投资案例
4.5.6　景气度分析
4.6　软件产业园区项目投资机会评估
4.6.1　政策机遇
4.6.2　市场需求
4.6.3　竞争格局
4.6.4　运营模式
4.6.5　投资案例
4.6.6　景气度分析
4.7　环保产业园区项目投资机会评估
4.7.1　政策机遇
4.7.2　市场需求
4.7.3　竞争格局
4.7.4　运营模式
4.7.5　投资案例
4.7.6　景气度分析
第五章　产业园区企业投资目标区域机会评估
5.1　产业园区企业投资目标区域评估要素
5.1.1　资源导向
5.1.2　市场导向
5.1.3　政策导向
5.1.4　产业导向
5.1.5　能力导向
5.1.6　价值导向
5.1.7　持续性导向
5.2　华北地区产业园区项目投资机会评估
5.2.1　投资优势
5.2.2　产业政策
5.2.3　园区投资
5.2.4　园区对比评估
5.3　东北地区产业园区项目投资机会评估
5.3.1　投资优势
5.3.2　产业政策
5.3.3　园区投资
5.3.4　区内对比评估
5.4　华东地区产业园区项目投资机会评估
5.4.1　投资优势
5.4.2　产业政策
5.4.3　市场规模
5.4.4　园区投资
5.4.5　区内对比评估
5.5　华南地区产业园区项目投资机会评估
5.5.1　投资优势
5.5.2　产业政策
5.5.3　园区投资
5.5.4　区内对比评估
5.6　中西部地区产业园区项目投资机会评估
5.6.1　投资优势
5.6.2　产业政策
5.6.3　经济效益
5.6.4　园区投资
5.6.5　区内对比评估
第六章　产业园区产业链企业投资机会评估
6.1　产业园区产业链分析
6.1.1　产业链结构分析
6.1.2　产业园运营特征
6.1.3　园区产业链招商
6.2　产业链上游土地市场投资潜力
6.2.1　相关政策
6.2.2　成交面积
6.2.3　成交金额
6.2.4　成交价格
6.2.5　供给分析
6.2.6　企业投资
6.2.7　前景展望
6.3　产业链上游产业园区物业市场投资潜力
6.3.1　发展基础
6.3.2　驱动因素
6.3.3　市场现状
6.3.4　发展指数
6.3.5　管理规模
6.3.6　企业布局
6.3.7　经营绩效
6.3.8　发展动态
6.3.9　发展趋势
6.4　产业链中游产业园区运营商投资潜力
6.4.1　运营商评价基础
6.4.2　运营商评价现状
6.4.3　运营商资本类型
6.4.4　运营商深耕领域
6.4.5　上市公司发展分析
6.4.6　运营商发展趋势
6.5　产业链下游物流市场投资潜力
6.5.1　市场规模
6.5.2　景气指数
6.5.3　园区数量
6.5.4　园区类型
6.5.5　区域分布
6.5.6　发展模式
6.5.7　运营管理
6.5.8　发展困境
6.5.9　发展建议
6.5.10　发展前景
6.6　产业园区产业链投资建议
6.6.1　上游市场投资建议
6.6.2　中游市场投资建议
6.6.3　下游市场投资建议
第七章　国内重点产业园区运作模式分析
7.1　天津经济技术开发区
7.1.1　园区概况
7.1.2　营商环境
7.1.3　发展历程
7.1.4　经济运行
7.1.5　招商引资
7.1.6　科技发展
7.1.7　低碳发展
7.1.8　发展困境
7.1.9　发展建议
7.2　杭州高新区（滨江）
7.2.1　园区概况
7.2.2　园区特点
7.2.3　营商环境
7.2.4　运营现状
7.2.5　发展动力
7.2.6　发展机遇
7.2.7　发展方向
7.3　苏州工业园区
7.3.1　园区概况
7.3.2　园区政策
7.3.3　发展历程
7.3.4　经济运行
7.3.5　对外贸易
7.3.6　投资环境
7.3.7　招商模式
7.3.8　项目动态
7.3.9　规划目标
7.4　成都高新技术产业开发区
7.4.1　园区概况
7.4.2　园区政策
7.4.3　产业布局
7.4.4　科技创新
7.4.5　营商环境
7.4.6　项目建设
7.4.7　发展目标
7.5　广州经济技术开发区
7.5.1　园区概况
7.5.2　产业布局
7.5.3　经济运行
7.5.4　科技创新
7.5.5　利用外资
7.5.6　营商环境
7.5.7　规划目标
7.6　上海张江科学城
7.6.1　园区概况
7.6.2　园区优势
7.6.3　园区政策
7.6.4　产业定位
7.6.5　经济运行
7.6.6　招商现状
7.6.7　规划目标
7.7　武汉东湖新技术开发区
7.7.1　园区概况
7.7.2　园区政策
7.7.3　产业定位
7.7.4　经济运行
7.7.5　科技创新
7.7.6　营商环境
7.7.7　发展措施
7.7.8　规划目标
第八章　产业园区企业投融资模式分析
8.1　产业园区项目开发模式分析
8.1.1　园区产业规划
8.1.2　开发运营要素
8.1.3　企业主导模式
8.1.4　政府主导模式
8.1.5　政企联合模式
8.1.6　产业地产商模式
8.1.7　综合运作模式
8.2　产业园区项目投资主体分析
8.2.1　参与主体
8.2.2　地方政府
8.2.3　国有资本
8.2.4　外商投资
8.2.5　民间资本
8.3　产业园区项目融资模式分析
8.3.1　融资方式介绍
8.3.2　基础融资模式
8.3.3　BOT模式
8.3.4　PPP模式
8.3.5　ABS模式
8.3.6　TOD模式
8.3.7　REITs模式
8.4　产业园区运营模式分析
8.4.1　政府运营模式
8.4.2　投资运营模式
8.4.3　服务运营模式
8.4.4　土地运营模式
8.4.5　产业运营模式
8.5　产业园区项目盈利模式分析
8.5.1　产业园区商业模式
8.5.2　产业园区盈利模式
8.5.3　产业园区盈利构成
8.5.4　产业载体构建模式
8.5.5　产业发展盈利模式
8.5.6　金融运作盈利模式
8.6　产业园区项目盈利趋势分析
8.6.1　产业园区盈利模式创新
8.6.2　转向存量经营与精细管理
8.6.3　从“园区经济”转向“城市经济”
8.6.4　从“管理园区”转向“服务园区”
8.6.5　产业升级转型依旧是主流
第九章　产业园区企业投资风险预警
9.1　产业园区投资进入壁垒
9.1.1　资金壁垒
9.1.2　品牌壁垒
9.1.3　地域壁垒
9.1.4　人才壁垒
9.2　产业园区投资外部风险预警
9.2.1　政策风险
9.2.2　融资风险
9.2.3　环保风险
9.2.4　产业风险
9.2.5　海外风险
9.3　产业园区投资内部风险预警
9.3.1　规划风险
9.3.2　拿地风险
9.3.3　建设风险
9.3.4　竞争风险
9.3.5　人才风险
9.3.6　招商风险
9.3.7　模式风险
9.4　产业园区项目运营风险预警
9.4.1　财务风险
9.4.2　运营问题
9.4.3　业务风险
9.4.4　商业风险
9.4.5　营销风险
9.4.6　多元化风险
第十章　产业园区企业投资策略建议
10.1　产业园区企业投资建议
10.1.1　投资生命周期
10.1.2　园区开发流程
10.1.3　园区规划建议
10.1.4　区位选择建议
10.1.5　园区建设建议
10.1.6　产业投资建议
10.1.7　企业合作建议
10.1.8　投资人选择建议
10.2　产业园区项目招商策略
10.2.1　招商引资要素
10.2.2　主要招商模式
10.2.3　产业链招商模式
10.2.4　招商运营创新
10.2.5　园区科技创新
10.2.6　园区企业孵化
10.2.7　园区合作策略
10.2.8　招商引资策略
10.3　产业园区项目融资策略
10.3.1　主要融资方式
10.3.2　融资阶段特点
10.3.3　园区融资现状
10.3.4　园区融资估算
10.3.5　资本运作创新
10.3.6　ABS融资建议
10.3.7　园区融资机遇
10.3.8　园区融资建议
10.4　产业园区项目运营策略
10.4.1　运营关键因素
10.4.2　产业定位策略
10.4.3　项目运作要点
10.4.4　完善配套设施
10.4.5　提升运营效率
10.4.6　管理优化措施
10.4.7　园区环境保护
10.5　产业园区项目退出机制
10.5.1　引入项目退出机制
10.5.2　资产包退出模式
10.5.3　公募REITs退出案例
10.5.4　僵尸企业退出策略

产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。产业园区的类型十分丰富，包括工业园区（含各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区以及省级各类工业园区等）、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等等。
当前，我国各类产业园区发展态势良好。截至2023年7月，国内千亿元级园区已达54个。2023年园区高质量发展百强中，共有54个生产总值超过1000亿元的园区，较上年增长6个。67个拥有高新技术企业数量超过300家的园区，较上年增长2个，49个进出口额超过500亿元的园区，较上年增长9个。从入榜高新区看，高新技术企业数量占所有国家高新区的81%。2023年园区高质量发展百强中，52家国家高新区的企业营业收入达379336亿元，占所有国家高新区企业营业收入的77%；高新技术企业数量达92714家，占所有国家高新区高新技术企业数量的81%；上缴税费达15295亿元，占所有国家高新区上缴税费的72%；出口额达42264亿元，占所有国家高新区的81%。
产业园区作为一个具有独特吸引力的区域体，具有复杂的双重属性。它一方面是相关企业的区域聚集体，表现出一定的宏观性；另一方面由于其运营方式多为政府投资或规划，开发企业管理运营，因此又具有一定的微观性。随着我国新型城镇化建设的快速推进，我国已经迎来了产业园区迅速发展的大好时机。2022年11月9日，科技部公布了《“十四五”国家高新技术产业开发区发展规划》，明确提出到2025年，国家高新区、自创区布局更加优化，自主创新能力显著提升，体制机制持续优化，创新创业环境明显改善，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型科技园区、创新型特色园区，对国家重大战略的全方位支撑引领作用进一步增强。
中投产业研究院发布的《中国产业园区企业投资项目指引及机会战略分析报告》，依托庞大的调研体系，结合科学的研究方法和分析模型，通过对产业园区的政策导向，投资价值、投资程序、运作模式、风险预警、策略建议等方面进行细致深入的分析，帮助客户全面把握产业园区企业投资目标项目、目标区域及上下游产业的投资机会。
本报告将帮助对产业园区有投资意向的机构或个人，寻找产业园区市场的空白点、机会点、增长点和赢利点，有效把握产业园区未被满足的市场需求及发展趋势，对潜力较大的目标项目、目标区域进行战略布局，规避投资风险，形成竞争优势，实现投资价值最大化。此报告将是您跟踪产业园区最新发展动态、进行项目决策、评估投资价值、制定投资策略的重要参考工具。

图表1　生态工业园区相关政策差异性对比
图表2　国家层面产业园区行业相关政策
图表3　国家层面产业园区行业相关政策（续）
图表4　部分省市产业园区行业相关政策
图表5　产业园区类型
图表6　中国主要产业园区类型
图表7　中国10强高质量发展园区
图表8　中国10强高质量发展园区产业布局情况
图表9　中国10强高质量发展园区主要发展方向
图表10　中国产业园区三大功能
图表11　中国产业园区七大优势
图表12　中国产业园区优惠政策
图表13　中国产业园区发展劣势
图表14　2023年度科技创新特色产业园5强
图表15　产业园区发展历程
图表16　第四代产业园特征
图表17　服务生态化平台
图表18　主要开发商类型、代表及盈利模式
图表19　产业园区竞争力评价模块
图表20　产业园区项目调研流程
图表21　产业园区项目调研方法
图表22　产业园区项目调研内容
图表23　产业园区项目产业定位
图表24　产业园区开发建设流程
图表25　产业园区绩效考核实施程序
图表26　产业园区建设成本估算
图表27　产业园退出路径
图表28　2022年商业CMBS发行总额及数量
图表29　中国类REITs行业类型占比情况
图表30　各类建筑载体工程造价区间表
图表31　产业园区市场需求
图表32　各类企业面积、人数及产值情况
图表33　中国国民经济规划-文化创意产业园政策的演变
图表34　国家层面有关文化创意产业园的政策重点内容解读（一）
图表35　国家层面有关文化创意产业园的政策重点内容解读（二）
图表36　国家层面有关文化创意产业园的政策重点内容解读（三）
图表37　国民经济“十四五”规划中文化创意产业园发展目标解读
图表38　《“十四五”文化产业发展规划》中文化创意产业园发展目标解读
图表39　“十四五”期间文化产业园发展数量目标
图表40　中国各省份文化创意产业园政策汇总及解读（一）
图表41　中国各省份文化创意产业园政策汇总及解读（二）
图表42　中国各省份文化创意产业园政策汇总及解读（三）
图表43　中国各省份文化创意产业园政策汇总及解读（四）
图表44　中国各省份文化创意产业园政策汇总及解读（五）
图表45　国家层面装备制造相关政策
图表46　部分省市装备制造相关政策
图表47　国家层面电子商务行业相关政策
图表48　部分省市电子商务行业相关政策
图表49　2022年增补国家电子商务示范基地
图表50　2022年综合评价成绩突出的国家电子商务示范基地
图表51　第一批跨境电子商务综合试验区
图表52　第二批跨境电子商务综合试验区
图表53　第三批跨境电子商务综合试验区
图表54　第四批跨境电子商务综合试验区
图表55　第五批跨境电子商务综合试验区
图表56　第六批跨境电子商务综合试验区
图表57　第七批跨境电子商务综合试验区
图表58　国家火炬软件基地评价综合排名表
图表59　国家火炬软件基地评价综合排名表（续）
图表60　中国软件园区收入规模分布图
图表61　软件园区分区域创新投入情况
图表62　中国软件园运营模式及产业园代表
图表63　国家层面环保行业相关政策
图表64　部分省市环保行业相关政策
图表65　2021年辽宁省各类开发区数量统计图
图表66　辽宁省国家级高新技术产业开发区及其基本情况表
图表67　辽宁省海关特殊监管区域及其基本情况表
图表68　辽宁省国家级经济技术开发区及其基本情况表
图表69　吉林省通过认定复核的化工园区（第一批）名单
图表70　吉林省通过新建认定的化工园区名单
图表71　吉林省拟通过化工园区认定的园区名单（第二批）
图表72　吉林省拟通过新建认定的化工园区名单
图表73　2023年度华东地区GDP运行
图表74　2017-2021年华东地区产业园百强榜运营商数量
图表75　2017-2021年华东地区产业园营业收入
图表76　2017-2021年华东地区产业园净利润
图表77　2019-2022年上海产业园区规上工业产值占比
图表78　2019-2022年上海产业园区高端制造业产值占比变化
图表79　上海产业园区制造业各行业资产变化情况
图表80　2022年上海产业园区行业资产相对2015年增加额超过1000亿元的情况
图表81　2022年上海产业园区行业净资产相对2015年增加额为正的情况
图表82　上海产业园区制造业各行业投资变化情况
图表83　2011-2022年上海产业园区累积投资额超1000亿元的制造业行业
图表84　上海产业园区制造业规上工业产值连续增加的行业情况图
图表85　上海产业园区制造业规上工业产值增加额变化情况
图表86　2021年贵州省各类开发区数量统计图
图表87　贵州省国家级高新技术产业开发区及其基本情况表
图表88　贵州省海关特殊监管区域及其基本情况表
图表89　贵州省国家级经济技术开发区及其基本情况表
图表90　中国产业园区上下游产业链分析
图表91　归家层面产业地产行业相关政策
图表92　2013-2023年全国300城市土地成交建筑面积走势
图表93　2023年各能级城市土地成交建面及同比变化
图表94　2013-2023年全国土地成交金额走势
图表95　2023年各能级城市土地成交金额及同比变化
图表96　2023年全国重点监测城市土地成交金额TOP20榜单
图表97　2022-2023年一、二和三四线土地成交溢价率季度趋势
图表98　2023年典型城市预供地清单计划执行情况
图表99　2023年房企新增土储百强总量与往年对比情况
图表100　2017-2023年百强房企拿地销售比走势情况
图表101　2023年房企新增土储货值门槛值及同比变化情况
图表102　2023年百强房企新增货值集中度及2022年同期
图表103　2023年拿地金额TOP10企业城市布局情况
图表104　国家级经济技术开发区生产总值及增速
图表105　国家级高新技术开发区生产总值及增速
图表106　工业/服务业增加值及增速
图表107　三次产业增加值占国内生产总值比重
图表108　工业用地成交规划建筑面积及溢价率
图表109　现有核准开发区潜在工业建筑规模
图表110　2021年500强企业产业园区物业管理项目情况
图表111　2021年度百强企业产业园区物业管理项目情况
图表112　2021年度500强产业园区物业管理面积情况
图表113　百强企业产业园区物业平均管理面积
图表114　百强企业产业园区物业管理总面积
图表115　2021年500强企业产业园区物业服务收入情况
图表116　百强企业产业园区物业服务收入情况
图表117　2021年500强企业产业园区物业各收费形式物业费情况
图表118　2021年500强企业产业园区物业不同项目来源物业费情况
图表119　2021年500强企业各城市分级平均物业费水平
图表120　2021年百强企业产业园区物业各收费形式物业费情况
图表121　2021年500强企业产业园区物业不同项目来源物业费情况
图表122　雅生活收购中民物业前后在管业态构成变化
图表123　《2023中国产业园区运营商综合实力50强》评价模型
图表124　规模维度评价较优的产业园区运营商
图表125　各梯队平均在运营规模
图表126　能力维度评价较优的产业园区运营商
图表127　品牌维度评价较优的产业园区运营商
图表128　模式维度评价较优的产业园区运营商
图表129　2021-2023年《中国产业园区运营商综合实力测评研究》中国民企数量占比
图表130　2006-2022年历次调查全国物流园区数量情况
图表131　2022年调查物流园区建设状态占比情况
图表132　2022年调查和2018年调查物流园区功能类型占比情况
图表133　2022年调查和2018年调查四大经济区域物流园区数量及建设状态情况
图表134　2022年各省市区物流园区数量情况
图表135　运营园区开业运营年份分布情况
图表136　物流园区运营管理方式
图表137　运营园区入驻企业数量分布情况
图表138　四大经济区域运营园区平均入驻企业数量
图表139　在投入运营的物流园区中，不同类型园区平均入驻企业数量
图表140　运营园区入驻企业类型情况
图表141　运营园区流转商品品类占比情况
图表142　2022年调查和2018年调查运营园区物流强度分布情况
图表143　四大经济区域运营园区平均物流强度
图表144　投入运营的物流园区中，不同类型园区平均物流强度
图表145　运营园区平均物流业务收入分布情况
图表146　运营园区经营管理单位物业和物流收入占比分布情况
图表147　四大经济区域物流园区对土地资源限制园区发展的认可程度
图表148　四大经济区域物流园区对配套设施不完善的认可程度
图表149　物流园区发展存在的主要问题
图表150　物流园区“十四五”期间发展预期
图表151　物流园区“十四五”期间主要投资方向
图表152　物流园区“十四五”期间发展措施
图表153　苏州工业园区基本概况
图表154　张江高科技园区开发区域明细
图表155　开发区、特色小镇、产业园区、产业新城的区别
图表156　中国产业园开发运营关键要素
图表157　产业园开发企业主导模式
图表158　企业主导模式产业园的优劣比较
图表159　产业园开发政府主导模式
图表160　政府主导模式产业园的优势与劣势
图表161　产业园开发政企联合模式
图表162　政企联合模式产业园的优劣比较
图表163　联东U谷三大产品系列
图表164　产业园区融资方式
图表165　产业园区BOT模式
图表166　产业园区TOD框架体系
图表167　“交通、产业、空间”三要素协同概念图
图表168　TOD走廊站点差异化定位
图表169　产业园区政府运营模式
图表170　产业园区投资运营模式
图表171　产业园区服务运营模式
图表172　产业园区土地运营模式
图表173　产业园区典型盈利模式
图表174　近年地方开发区条例涉及规划编制要求
图表175　互联网招商模式流程
图表176　创新型物流园招商模式与传统物流园区招商模式对比
图表177　物流园的五个发展阶段
图表178　中国产业园创新型招商模式
图表179　园区配套策略
图表180　新加坡和中国香港REITs大交易物业城市分布
图表181　各国REITs监管对比
图表182　中国、中国香港及新加坡税收对比
图表183　产业园区REITs搭建及上市流程（拟）