前言
从宏观的角度来看，长租房租赁市场是由供给侧和需求侧共同决定的。由于我国房地产供给侧结构的不断改革，长租房亦成为我国未来租赁住房供给体系中增长潜力最大的部分。随着新生代租客的崛起，住房消费市场需求不断升级，消费观念渐渐发生改变，新生代租客渐渐成为长租房市场需求的主力军。
一、长租公寓市场价格波动
中投产业研究院发布的《2024-2028年中国长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》指出，2024年6月，中国长租公寓市场在租金调控政策的影响下，表现出一定的稳定性。重点监测的TOP10城市中，有5个城市的租金环比上涨，5个城市的租金环比下跌，显示出市场整体租金波动不大，调控政策取得了一定效果。具体到城市层面，上海的租金环比涨幅最大，为2.7%，而武汉的环比跌幅最大，达到4.22%。
此外，2024年6月全国租金中位数保持在1900元/月，与上月持平，同比下降了5%。这一数据反映出，尽管部分城市的租金有所上涨，但从全国范围来看，租金水平整体保持稳定，甚至有所下降。
在政策层面，中国政府继续推动保障性租赁住房的建设和供应，以满足市场的需求。例如，济南起步区的保租房项目交付，提供了1186套住房，这些住房由济南城市建设集团负责运营，旨在为当地居民提供更多的租赁选择。
图表：2023年部分住房租赁相关政策（一）
资料来源：中投产业研究院整理
图表：2023年部分住房租赁相关政策（二）
资料来源：中投产业研究院整理
图表：2024年地方出台的住房租赁市场指导与支持政策
数据来源：中投产业研究院整理（2024年7月）
同时，一些租赁企业也在积极调整策略，以适应市场变化。例如，万科泊寓为应届毕业生提供了最长30天的免费居住优惠，以及毕业生长租的极低优惠价格，以吸引年轻租客。
总体来看，中国长租公寓市场在政策的引导和市场机制的调节下，正逐步实现租金的稳定和市场的健康发展。
二、长租公寓市场结构分析
中国长租公寓市场在近年来呈现出一些明显的特点和趋势。2022年中国长租公寓市场规模约为16958亿元，显示出市场的庞大潜力和需求。市场结构方面，中国的长租公寓市场较为分散，非机构化长租公寓占据了约91.8%的市场份额，而机构化长租公寓的渗透率约为8.2%，市场规模达到1394亿元。其中，分散式长租公寓市场的规模为883亿元，集中式长租公寓市场的规模则是511亿元。
在运营数量方面，集中式长租公寓的数量已增至2022年的290万套，近六年复合年增长18.9%。万科集团旗下的“泊寓”作为全国最大的集中式公寓提供商之一，截至2022年底，运营管理租赁住房21.51万间，业务布局全国34个城市。
政策方面，中央及地方政府颁布了一系列法规以确保房屋租赁市场的供需平稳，鼓励建设青年人、老年人融合居住的长租公寓，打造活力社区，促进房屋租赁规范化发展。
在2024年8月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量提升至119.5万间，入榜门槛提升至13659间。同时，累计管理房源量达175.3万间，较7月增加3万间。这表明市场正在逐步成熟，企业规模也在不断扩大。
此外，随着Z世代进入劳动市场，年轻人成为长租公寓市场的主力住户群体，他们对社区环境的要求更高，更倾向于选择知名品牌和具有营运规模的领先企业。这将推动行业整合，提高行业集中度。
综上所述，中国长租公寓市场在政策支持和市场需求的双重驱动下，正逐步走向成熟和规范化，市场结构和企业规模也在不断优化和扩大。
三、长租公寓市场进入时机分析
中投产业研究院发布的《2024-2028年中国长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》指出，长租公寓行业目前处于成长期前期，发展速度很快，目前各市场参与者均处于摸索的阶段，在中央和地方政策推动和市场需求的双轮驱动下，未来市场潜力很大，呈现一片蓝海，且目前行业内尚未形成稳定的竞争格局，新进入者可快速切入市场，逐渐探索出适合自身发展的商业模式，因此目前正是企业投资布局最佳时机。
图表：中投产业生命周期示意图--长租公寓行业
资料来源：中投产业研究院
图表：国内长租公寓市场进入时机分析
资料来源：中投产业研究院
四、中国集中式长租公寓市场的主要趋势如下：
连锁公寓的渗透率提高。在2018年以前，中国集中式长租公寓市场的主要参与者为小规模的非连锁运营商。然而，在过去数年，更大规模的跨城市连锁公寓逐步涌现。尽管增长迅速，但按在营公寓数量计，2022年连锁公寓仅占中国集中式长租公寓的34.2%。预计连锁公寓的渗透率到2027年将提高至51.9%。
年轻一代对优质服务的需求。随着千禧一代及Z世代进入劳动力市场，年轻一代成为长租公寓市场的主力住户群。不同于上一辈，千禧一代追求更好的生活条件和社区环境，更愿意为优质公寓和便捷服务支付额外费用，而这鼓励集中式长租公寓运营商提高公寓质量，以吸引年轻一代。近年来，集中式长租公寓市场呈现出为住户提供的服务范围拓大的趋势，涵盖基本的服务到多元化的增值服务。领先的集中式长租公寓运营商一直积极拓展其服务范围，尤其是推出新业务，例如小区零售、招聘服务、宠物护理及汽车租赁服务，以满足住户不断变化的需求。
蓝领人员对合适居所的需求不断增长。中投产业研究院发布的《2024-2028年中国长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》指出，过去十年里，中国超一线城市的经济快速增长严重消耗了本地的劳工。该等城市的劳动密集型产业必须依赖自二三线城市或农村地区流入的外来务工人员。长期以来，适合蓝领人员的居所供应一直短缺。集中式长租公寓为外来蓝领人员提供清洁、安全及可满足其日常生活需求的优质住处条件。因此，预计市场上将提供更多面向蓝领人员的集中式长租公寓。
更多政府政策的支持。由于住房需求不断增加，集中式长租公寓运营商积极尝试解决住房短缺问题，尤其是利用低效用或闲置物业。政府近几年出台了综合调控政策，鼓励集中式长租公寓的发展。预计国家和地方政府将出台更多利好政策，支持集中式长租公寓市场的长期发展。
数字化运营。随着科技的快速发展，科技如今已渗透到我们日常生活的各个方面。AI、大数据、物联网等技术已广泛应用于集中式长租公寓的管理及运营。随着整体市场规模进一步扩大，预计该等技术将在集中式长租公寓市场发挥更大的作用。
行业整合加速。中国的集中式长租公寓市场高度分散。随着领先参与者通过并购扩大经营规模，集中式长租公寓市场行业整合趋势将持续。预计未来该市场的领先参与者将借助品牌知名度、提供多样化服务的能力及其卓越的运营效率不断整合市场。客户为追求可靠、安全及舒适的生活体验，倾向选择拥有知名品牌及具营运规模的领先企业。因此，中小型的参与者可能积极与知名集中式长租公寓营运商建立伙伴关系，以获得更大的客流量，提高出租率或收取更高的租金，这将有助于加速行业整合及提高行业集中度。