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哈尔滨推出稳定房地产市场新政 力促平稳发展
2021/10/15 中国投资咨询网

  为促进房地产市场健康平稳发展,哈尔滨市推出稳定房地产市场“十六条”和为扶持提升建筑业增长水平“若干意见”两项政策。业内人士指出,鉴于此前以哈尔滨为代表的楼市已连跌8个月,此次哈尔滨市出台的政策有很强的信号意义,预计后续跟进城市会增加。

  行业不振

  地产商会向政府发出“建议信”

  进入9月,黑龙江省工商联房地产商会连续向黑龙江省政府、哈尔滨市政府及有关部门发出“建议信”,提出了包括调整土地增值税预征率、调整供地节奏、降低落户门槛等意见和建议,意图促进房产市场健康稳定发展。

  作为黑龙江省工商联和哈尔滨市工商联两级工商联组织的房地产专门商会组织,黑龙江省(哈尔滨市)工商联房地产商会多次召开副会长单位座谈研讨会,结合目前哈尔滨市房地产行业面临的主要问题进行了梳理,向黑龙江省政府、哈尔滨市政府及有关部门发出了“建议信”。

  来自黑龙江省工商联房地产商会的调查显示,进入2021年,哈尔滨房地产市场延续上年颓势,依旧无回暖现象,上半年商品房成交量较2019年同期下降42%,市场萎靡。虽然自3月份开始,部分项目采取降价销售策略,以求快速回笼资金,但成交量短期上扬后,客户观望情绪继续加剧,市场逐渐进入艰难期。

  为保证行业良性发展,哈尔滨市政府针对供给端开发企业出台了一系列有效的针对性政策,在政策支持下,各开发企业项目得以提前取得预售许可证,快速回笼资金。但政策也造成了意料中的包袱——2020年商品房市场大幅供应,在需求端不足情况下,商品房库存量进一步加大。

  同时,房地产商会的调查认为,黑龙江省尤其是哈尔滨市土地市场释放也导致商品房市场库存严重。调查显示,2019年及2020年土地市场异常火热,加上疫情期间预售政策放宽,促使房地产市场土地库存量进一步加大。

  统计数据显示,哈尔滨市2021年1-6月供应14宗经营性用地,总建筑面积320万平方米,同比2020年下降53%,同比2019年下降17%;2021年上半年成交15宗经营性用地,总建筑面积197.5万平方米,同比2020年下降62%,同比2019年下降15%;2021年上半年成交土地楼面价为4024元/平方米,同比2020年上涨49%,同比2019年上涨27%。

  稳市场保增长

  商会开出四大“药方”

  面对当下危局,黑龙江省(哈尔滨市)房地产商会认为,除行业自身造血外,急需政府输血。针对政府房地产市场调控措施,商会建议从四个方面入手:

  第一,结合哈尔滨及各区县库存去化周期变化曲线,实时调整供地节奏,土地出让实行分区调节。对于商品房库存去化周期大于24个月(或18个月)的区域,应立即停止供地,相反则增加土地供应,平衡市场需求,提高商品房交易量;同时将全年土地供应计划及时公示,调整现有地价评估办法,门槛适度降低,让更多开发企业参与竞拍,回归良性竞争秩序。

  第二,参照其他城市先进经验,提高商品房预售价格备案严肃性,真正落实限价政策,避免房价大幅波动导致的系统性恐慌。不仅要限高价,还要限低价,对严重背离区域市场平均成交的项目,停止预售许可审批;真正实行“一房一价”监管,对已获取预售许可证项目,每套房均要给予实时价格监控,销售备案价格波动控制在±10%以内,从而实现稳房价、减弱消除系统性恐慌、提升购房者及市场信心的作用。

  第三,优化不动产证办理流程,进户即拿证。目前,哈尔滨市购房者在房屋交付后1-2年才能拿到不动产权证,时间过长,不利于提高二手房市场活跃度。建议哈尔滨市、区不动产登记中心提前介入办理并优化办事流程,满足购房者进户即拿证需求。

  第四,当下,全国各地都在进行“抢人大战”,纷纷出台各种优惠政策,吸引吸纳人口落户安家。黑龙江省地产行业人士认为,在这种背景下,黑龙江省与哈尔滨市的“抢人”动作却不是很明显,哈尔滨主城四区落户门槛依旧很高,要连续居住5年才能落户,南方多数城市吸纳人口流入的落户政策是“零门槛”。“现在,哈尔滨市出台《关于鼓励来哈就业创业落户若干政策》中,学历性人才落户最高一次性发放安家费10万元;资格性人才落户最高一次性发放安家费10万元。”黑龙江省某地产企业负责人认为,这样的政策不具备吸引力,哈尔滨亟待出台更优惠政策留住哈尔滨人,同时吸纳中小城市人来哈尔滨安家落户;要打破门槛限制,在医疗、教育、社保等方面与哈尔滨市民享受同等待遇。

  多重政策利好

  哈尔滨力促房地产市场平稳发展

  据了解,黑龙江省(哈尔滨市)工商联房地产商会的部分建议已被政府部门采纳,国家税务总局黑龙江省税务局、黑龙江省财政厅、黑龙江省住房和城乡建设厅于9月30日发布了《关于调整土地增值税预征率的公告》,这项政策提出,自10月1日起,黑龙江省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

  “十一”长假期间,哈尔滨市也宣布:为促进房地产市场健康平稳发展,哈尔滨出台“十六条”稳定房地产市场。

  为认真贯彻落实稳地价、稳房价、稳预期总体目标,促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展,哈尔滨市住建局联合市自然规划局等九部门联合制定《关于促进哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的实施意见》和《关于进一步促进哈尔滨市建筑业发展壮大的实施意见》。两份《意见》自2021年10月1日起施行,前者有效期至2022年12月31日,后者有效期两年。期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整。

  其中,《关于促进哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的实施意见》共推出16则举措,有4大关键:减轻企业流动资金压力,开发企业可按栋申请商品房预售许可证;吸引人才,大中专以上学历都有补贴,最少2万,最高10万;二手房公积金贷款房龄提高至30年,允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款;普通标准住宅土地增值税预征率按1.5%执行。

  依据《关于进一步促进哈尔滨市建筑业发展壮大的实施意见》,在哈建筑企业年产值达50亿元且增速不低于哈平均增速,一次性奖励100万元。政府提出,支持建筑企业在哈做大做强,鼓励在哈建筑企业以联合、兼并、股份合作、境内外上市等形式,在哈壮大企业规模。对企业年产值达50亿元、30亿元、10亿元且年度产值增速不低于当年哈尔滨市平均增速的,分别授予“航母企业”、“龙头企业”和“骨干企业”称号,并相应给予一次性奖励100万元、50万元和30万元。

  针对哈尔滨市的房地产救市政策推出,行业内人士态度大都是审慎式乐观。一家全国性房地产企业的黑龙江负责人认为,黑龙江省及哈尔滨市政府部门能积极响应行业商会的意见和建议,表明政府在营商环境和行业政策的快速反映层面上有了长足进步。但此次救市行为恰逢行业周期调整和宏观调控政策的双叠加,政策效果如何难以预料。“更重要的是,哈尔滨为代表的东北地区,人口锐减,经济增长缓慢,土地财政转型已经成为必然,这种背景下房地产行业的政策微调,能否起到预期效果,只能有待观察。”

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