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市场逾9成百强房企单月业绩同比下降 四季度去化压力大
2021/10/18 中国投资咨询网

  在“房住不炒”的长效机制下,房地产投资、销售和房价有所回落,逐步趋于稳定。

  10月18日,国家统计局公布房地产开发投资数据显示,今年1—9月,全国房地产开发投资112568亿元,同比增长8.8%;比2019年1—9月份增长14.9%,两年平均增长7.2%。其中,住宅投资84906亿元,增长10.9%。

  1—9月,房地产开发企业房屋施工面积928065万平方米,同比增长7.9%。其中,住宅施工面积656884万平方米,增长8.2%。房屋新开工面积152944万平方米,下降4.5%。其中,住宅新开工面积113374万平方米,下降3.3%。房屋竣工面积51013万平方米,增长23.4%。其中,住宅竣工面积36816万平方米,增长24.4%。

  整体来看,三季度开发投资额与去年同期基本持平,但房地产开发投资额年内增速自高位会落后,持续收窄。对于这一情况,在今日上午举行的国务院新闻办公室举行新闻发布会上,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖作出表态。

  付凌晖表示,近年来,各地区、各部门按照中央的要求,坚持房住不炒,持续稳地价、稳房价、稳预期,有效防范化解潜在风险,推动房地产市场平稳健康发展。

  今年以来,通过完善房地产市场的长效机制,抑制不合理需求,推动刚性需求平稳释放,限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张,房地产市场总体上趋于平稳,房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。

  前三季度,房地产增加值两年平均增长4.8%,比上半年回落了1.3个百分点,总体来看,房地产对经济增速的影响有限。

  下一阶段,随着多主体供应、多渠道保障,购租并举住房制度不断完善,市场主体趋于理性,房地产市场有望保持平稳发展。

  高位回落态势也体现在商品房销售端。统计局数据显示,1—9月份,商品房销售面积130332万平方米,同比增长11.3%;比2019年1—9月份增长9.4%,两年平均增长4.6%。其中,住宅销售面积增长11.4%;商品房销售额为134795亿元,同比增速为16.6%。

  同比数据增长向好,但全国商品房今年累计销售额和销售面积环比增速已经连续7个月下滑。

  从9月单月来看,来自克而瑞数据显示,“金九”的市场行情未如期到来,房地产市场下行压力加剧。

  克而瑞重点监测的28个城市商品住宅成交面积环比再降7%,同比跌幅进一步扩至25%,较2019年同期下降17%。其中,一线城市成交全线回落,同、环比分别下降36%和23%。24个二、三线城市成交持续走低,环比再降4%、同比跌幅扩至23%,近8成二、三线城市成交同比转降。

  在企业层面,9月TOP100房企单月销售操盘金额也不及8月、环比首次下降,同比下降36.2%。下半年以来百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期,7-9月连续三个月单月业绩同比下跌,且9月同比跌幅进一步扩大。

  9月,逾9成百强房企单月业绩同比降低,其中6成企业同比降幅大于30%,逾半数企业同环比双降。截至9月末,有近半数房企目标完成率不及70%,四季度去化压力较大。

  “受去年低基数和今年上半年的商品房销售面积在高位运行等因素影响,商品房销售面积增速持续呈现高位回调走势,今年三季度商品房销售面积为41697万平方米,三季度的商品房销售面积回归到2018、2019年同期水平。”贝壳研究院高级分析师潘浩认为,“截至今年6月,全国房地产市场高位运行了14个月,这期间有投资投机需求、也有刚需提前入场,现在的回调是把这部分“水”挤掉了。”

  在价格方面,统计局数据显示,1—9月商品房累计均价为10342元/平方米同比增速为4.7%,但较1-8月的数据10425元/平方米有所下降。

  另根据中国房地产指数系统百城价格指数,2021年9月,百城新建住宅均价16175元/平方米,同比上涨3.40%,较上月收窄0.11个百分点;环比上涨0.14%,较上月收窄0.06个百分点,百城中环比下跌的城市数量增加3个至33个。累计来看,2021年前三季度百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.05个百分点至2.41%,其中三季度价格累计上涨0.70%,较二季度收窄0.22个百分点,较去年同期收窄0.48个百分点。

  从统计局公布的房地产开发企业到位资金情况来看,金融监管已改善了房企到位资金结构:当下销售回款成为房企到位资金主要来源。不过,房贷利率持续上行拉动销售回款增速下行,使得房企到位资金承压。

  统计局数据显示,1-9月房企到位资金为151486亿元,同比增长11.1%。分项来看,国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款同比增速分别为-8.4%、-36.9%、6.1%、25.6%、以及10.7%。

  潘浩称,房贷利率持续上行拉动销售回款增速下行,房企到位资金承压。其中国内贷款增速降幅持续扩大,房企到位资金持续承压,这与银行贷款集中度管理有关。信贷环境收紧对销售回款增速起到抑制作用,同时销售回款又为房企到位资金的主要来源,使得房企到位资金承压,从近期的数据看信贷收紧趋势已有平缓倾向,有利于房地产市场走向平稳。

  今年10月15日,央行第三季度金融统计数据新闻发布会上,金融市场司司长邹澜答记者问时称,“从数据上看,今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。”

  不少房地产机构预测,下半年以来,房贷政策整体收紧对部分刚需及合理改善型住房需求形成一定误伤。预计四季度,房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或将迎来实质性改善。

  在土地端,“集中供地”机制推出后,土地市场确有所降温。统计局数据显示,前9个月,房地产开发企业土地购置面积13730万平方米,同比下降8.5%;土地成交价款9347亿元,增长0.3%。

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