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苏州二次土拍骤冷 底价成交成市场主流
2021/9/25 中国投资咨询网

  9月18日,为期三天的苏州土地市场第二场集中出让收官。从土拍结果来看,本轮集中土拍较首轮明显降温,15宗涉宅地块的11宗底价成交,仅有3宗溢价成交,另有一幅地块出现流拍情况,为集中供地以来首次流拍,亦是苏州土地市场两年来首次出现的流拍。克而瑞研报指出,苏州此次土拍转冷,因地块多集中在外围板块和高库存板块,房企的积极性不高。同时,苏州“8.17土地新规”下,“严禁马甲、严查资金、严控品质”也在一定程度上提高了房企的参拍门槛和资金成本。预计随着市场下行的继续,苏州土地市场的“冷意”还将持续。

  热度急转直下

  9月16日起,苏州第二轮集中出让拉开帷幕。经过3天的激战,最终21幅地块成功出让了20幅(包括4宗安置房用地及1宗商业用地),共揽金276亿元。

  作为苏州土拍新规落地后的首轮大战,对比第一轮集中供地,苏州二次集中供地明显降温:在首轮供地中,苏州三天内成功出让32宗地块,吸引了近百家房企参拍,其中28宗涉宅地最终揽金424亿。而苏州二次集中供地,克而瑞苏州房产测评直言:“报名阶段就能看出二批次土拍的走冷。”据市场消息,此次出让的16宗涉宅地块(除去1宗商业、4宗安置房),除了车坊和胜浦地块报名人数接近10家、浒墅关报名超过5家外,其余地块的报名基本上只有0-2家。

  记者注意到,8月中旬,原定的23宗地块中,2幅地块(苏地2021-WG-43号、WJ-J-2021-019号)因“规划调整、安置房需求原因”终止出让。剩余的21幅地块的15宗涉宅地块中,除1宗(吴江开发区WJ-J-2021-017号地块)流拍外,11宗地块均为底价成交,仅有园区3宗地块有溢价。其中车坊地块(苏地2021-WG-51号)进入一次性报价,以本场最高14.95%的溢价率成交。

  值得注意的是,此次土拍“严禁马甲、严查资金、严控品质”。8月17日,苏州自然资源和规划局官宣第二批次集中土拍将延期出让,同时对参拍房企的资质要求、资金来源做了更为严格的限制规定,对苏州7号公告中的5宗地块一次报价有效区间上限做出调整。例如,严查参拍房企资金来源,竞买人须说明资金来源情况;明确规定参拍房企在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金等。

  严苛的拿地规则之下,曾经轰轰烈烈的“马甲大战”退出苏州土地市场的历史舞台。而整体来看,在苏州对资金来源严格把控的政策下,拿地房企多为实力雄厚的央企、国企还有少数民企。

  比如,中海通过一次性报价,以13.6亿元竞得园区车坊51号地块,楼面价22990元/平方米,溢价率14.95%为全场最高;五矿地产此次首入苏州,以22亿元拿下园区胜浦49号地块,楼面价19652元/平方米,溢价率6.8%。而据好地网统计,除了首入的五矿,中海、中国铁建、港中旅、建屋等均是在苏州市区深耕多年,但在此前许久未有地块入账,多数库存已经见底,补仓意愿强烈。

  多城供地频遭流拍、退地

  苏州二次土拍结束当日,克而瑞苏州房产测评发布报告称,在8.17苏州土地新规之下,苏州土地市场急转直下,开始降温走冷。虽然土拍首日推出的地块整体质量在本批地块中条件较好,但仍无法调动房企的积极性。

  诸葛找房数据研究中心认为苏州二次集中出让遇冷的原因之一是市场调控加码叠加房企融资端监管趋严的作用,控地价、稳房价仍是调控核心;同时,苏州在二轮集中供地中出现保证金比例上调、房企购地资金来源严查等措施,也在一定程度上提高了房企的参拍门槛和资金成本。

  克而瑞苏州房产测评还指出,苏州楼市整体处于下行态势,除个别热门核心板块外,很多板块新房都处于去化难状态,特价房、降价促销政策频出。而据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2021年8月苏州新房成交5002套,环比下跌32.53%,较去年同期下跌10.61%。

  记者注意到,二轮集中供地的城市中,不止是苏州土拍市场凉意明显,多个城市的热度亦难以与首轮集中出让相媲美。例如,就在苏州土拍前夕,杭州十宗“竞品质”地块中,九宗由于报名单位不够三家,无法进入后续正式竞价环节,已面临流拍;成都、沈阳则在开拍前,突发中止公告。

  “第二轮集中土拍规则密集调整之后,已完成土地出让的重点城市大多遭遇了‘滑铁卢’,溢价率下降,流拍率明显上升,临时中止出让成为‘标配’,土地市场热度面临下行压力。”易居企业集团CEO丁祖昱指出。

  来自克而瑞的统计数据显示,截至9月18日,22个重点城市中已有厦门、福州、苏州、青岛和天津等9个城市完成二轮集中出让。从城市表现来看,溢价率较首轮明显下降,底价成交成为二轮集中土拍的主旋律;与此同时,流拍率也成为二轮集中土拍的关键词。截至9月17日,已经相继有长春、福州、天津等8个城市在第二轮集中土拍前临时中止出让,总数量高达91宗,占这些城市第二轮集中供地总幅数的22%。

  对比首轮集中土拍热度来看,所有城市二轮集中土拍热度均有所下滑:成交溢价率较首轮有所降低,尤其是济南、天津等低热城市,溢价率降幅均在十个百分点以上;除厦门外,其余7市二轮土拍流拍率均大幅走高,沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过了30%。

  丁祖昱总结说,从企业的角度而言,融资难度加大、企业资金链偏紧影响下,拿地积极性明显受挫,尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。结合近期市场、资金和政策环境来看,重点城市第二轮集中土拍“降温”将是大概率事件。

  丁祖昱也乐观表示,土地市场低热之下,拿地成本也在下行,如首轮高自持比例的成都二批次集中成交地块的地房比还不到0.5,较首轮大幅下滑。“因此,对于现金流稳健的房企来说,将迎来以较低成本增加优质土储的机会。”

  “近期热点城市集中供地规则已经有所改变,由原来的限房价、限地价、以价高者得的方式逐步转变为限地价、控房价、竞品质的方式。”在亿翰智库近日举办的CRS中国房地产业战略峰会的大会上,德信地产总裁费忠敏表示,供地规则的改变,为开发商提供了合理的利润空间,也为品质房企提供了一些发展机会,“这也是我们所想看到的”。费忠敏强调,这些城市土拍规则的变化,也会让大部分房企积极调整自己的产品策略,做出相应的转变。

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