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市场投资持续分化 下半年中小房企拿地更“难”
2021/9/22 中国投资咨询网

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  上市房企平均拿地销售比0.34

  在双集中供地影响下,上半年百强房企平均拿地销售比为0.3,拿地销售比超过0.4的房企占24%,主要以规模较大的国企、央企和区域深耕型的规模房企为主。

  虽然整体表现平稳,但不同房企之间的拿地态度差异显著:

  结合拿地销售比与投资金额来看,拿地销售比高、投资积极性较强的房企以规模房企为主, 反之,上市房企中,部分中小房企上半年投资几乎停滞,拿地销售比低且投资金额较小。拿地销售比低于0.2的房企中,除世茂的新增土储金额超过200亿元,其他房企如三盛、合景等上半年投资金额均不超过50亿元,持续没有土储入账,未来可能面临业务收缩的风险;

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  长三角竞争仍最激烈

  从上半年上市房企新增土储的分布来看,长三角区域仍看高一线且竞争激烈。

  不仅本土区域深耕型房企保持高比例拿地,外来房企也进一步加强在长三角的投资力度。

  此外,部分房企也在“城市群”发展大背景下,逐步优化和调整自身的土地结构。中西部取代珠三角,成为房企重仓的第二大区域。

  一方面中西部的大量省会城市仍有一定的购买力,且城市未来发展潜力不低;另一方面中西部城市的土地相较珠三角而言价格较低,房企投资压力更小,且供地量充足,房企选择更广。

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  部分房企需警惕未来利润率下降

  在目前的行业环境下,房企盈利难度日益提升成为不争的事实,从上半年上市房企的销售均价与平均拿地成本来看,整体仍能保持拿地成本占售价的40%以下,尽管仍保持一定安全性之下,但利润空间持续被压缩。

  从售价和土地成本来看,区域深耕型的房企优势尤为明显,另一类控成本表现优秀的企业则主要是通过旧改等拿地方式降低成本,如合景泰富以旧改作为主要项目,虽然上半年拿地总量不多,但平均土地成本仅有2549元/平方米,与近2万元的销售单价相比,中间有较大的利润空间。

  但也有部分房企新增土地成本高达售价的50%以上,未来需要警惕利润率的走低。

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  单项目去化效率将成房企重点

  从政策的目的来看,投资端与销售端联动管控,最终目标是要落到企业经营方式转变上。以往房企追求囤地升值或高周转,大都“投资先行”,这也是造成集中供地下“抢地潮”的主要原因之一。投销比限制下,驱动房企经营向“以销定投”模式转变,发展节奏由“快”转向“稳”。

  从企业经营角度来看,充裕的货值是业绩实现的重要保障,“以销定投”模式下,房企通过大量增加货量、扩大供应来实现业绩增长的路径在一定程度被限制。

  按照以往经验,依照业绩目标与货源准备,房企一般对项目整体去化有心理预期。2020年房企实际去化率(全年销售额/全年可售货值)大多集中在50%-70%区间内。从今年房企业绩目标制定与货源准备来看,尽管不少房企放缓了业绩目标增长,但货值准备充足,可售货值约是销售目标的1.5倍左右,预期去化率集中在60%-70%之间,大多企业在可售货值保障下,完成目标的去化压力都并不大。投销比限制下,企业新增货源或受到影响,项目的去化效率将迎来考验。

  未来,单项目去化效率将成为房企重点考虑的问题,这要求投资前期的去化评估、产品定位与设计的适销性、产品的市场接受度、营销水平等一系列环节的配合。尤其是营销上,未来竞争将白热化,对于房企在营销模式、营销策略、营销人员配置上都将带来更大的挑战。

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  七成房企表态下半年谨慎投资

  在公开业绩发布会的40余家房企中,有不少也公开了下半年的市场预期及投资策略,近3成左右呈现较为积极的投资态度。主要是由于第二轮集中供地的大范围延期、规则调整给企业带来了一定的正面情绪。部分企业认为这样的调整将带来一定的投资窗口期,且溢价率受到控制,拿地安全性得以提高。如金辉、碧桂园、大悦城等均表示将密切关注下半年土地市场的机会,认为下半年窗口期比上半年好一些。而金辉、碧桂园上半年拿地销售比不足0.3,为下半年预留了较多的投资额度,因此更有积极参拍的底气。

  但多数房企仍表示下半年将保持谨慎的投资态度,主要在于控制投资金额与销售金额的比例,以销定投,下半年的投资将与销售牢牢挂钩。例如中梁这样上半年已经积极拿地的房企,由于上半年拿地销售比已经高于0.4,将在下半年收紧投资,以保证全年拿地销售比低于0.4;荣盛也提出将土地款支付额控制在回款额的40%以内,放弃规模,审慎投资。

  从投资策略来看,下半年房企的投资策略主要围绕“以销定投”、“多渠道拿地”和“严控利润率”三大关键词。

  整体来看,上半年上市房企的平均拿地销售比高于行业平均水平,但内部也存在明显差异:部分房企在第一轮集中供地的热度带动下,积极补货,尤其以规模房企拿地积极性高、拿地规模更大;反之一些中小规模房企不但投资规模小,且拿地销售比也更低,行业整体投资态度两极分化明显。

  对于下半年的投资预期,仍然以谨慎为主,在拿地金额不得超过销售额40%的红线范围下,房企首要工作仍是促进销售、回款,既为自身争取到了更大的拿地空间,也提升了财务稳健性。对于现阶段房企投资来说,“安全”、“稳健”成为最重要关键词。

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