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三季度北京写字楼实现稳定去化 空置率下降至16.7%
2021/9/24 中国投资咨询网

  据高力国际最新统计数据显示,北京甲级写字楼市场三季度依然实现稳定去化,市场需求已经回归常态。虽然市场需求在三季度如预期出现了放缓,但从数据上看依然保持了较高的需求水平,达到21.5万平方米。若剔除自用面积的影响,净吸纳量仍维持在17.1万平方米。如果再细分需求来源,我们发现本季度的净吸纳量受到单一租户的大宗租赁交易的影响很大,超过8万平米,也就是说若剔除此交易影响,全市场净吸纳量仅为8.8万平方米。

  由此可见,北京甲级写字楼市场需求实际上已经回归常态。在甲级写字楼新增供应方面,随着阳光金融中心在本季度入市,中服地块北区所有在建项目均已入市,今年前三季度累计新增供应量达到57万平方米。受益于前三季度旺盛的市场需求,空置率进一步降至16.7%,环比下降1.4个百分点。市场租金维持在341.1元每月每平米,环比微涨0.1%,这也是租金在连续9个季度下跌后首次实现企稳。

  在子市场表现方面,CBD的表现可谓是一枝独秀。高力国际华北区董事总经理严区海表示,从一季度开始北京办公楼市场出现两大特点:第一,东部市场租金性价比凸显。从2018年二季度市场租金触及最高点后,CBD子市场的租金已经回调超过12%,调整幅度仅次于燕莎和望京酒仙桥市场。CBD是目前东部市场中唯一具备高性价比和足够优质办公空间的子市场,同时也是唯一被划入自贸区范围的甲级写字楼市场。第二,大面积需求和供给错配问题依然严重。北京办公楼市场依然存在大面积办公需求和闲置办公空间在地理位置上的错配问题。整体上看,新增的大面积需求集中在中关村、上地和望京酒仙桥区域,而目前可利用的产业办公空间大多集中在CBD和丽泽区域,而这两个子市场也是目前租赁交易最火热的区域。从今年前三季度的市场去化来看,CBD占全市场净吸纳量的比重从Q1的23%上升到Q2的34%,到了三季度更是上升到69%,占比逐季提升。

  在成熟产业园市场方面,部分子市场短期内受“双减”政策影响较大,但市场需求依然非常旺盛。如写字楼市场一样,产业园市场本季度净吸纳量也出现回落,达到12.6万平方米,空置率进一步降至16.9%,租金依然稳定在128.4元每月每平米。虽然本季度影响较大的事件是“双减”政策后在线教育企业的退租,但该政策对全市场的影响非常有限,而且对于不同区域和楼宇的冲击也不同。从区域来看,主要影响还是集中在望京酒仙桥,上地和中关村。从楼宇级别来讲,甲级楼宇受影响较小,影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目中。

  据不完全统计,在甲级写字楼中的退租面积占比不到10%。由于在线教育企业普遍集中在望京酒仙桥、上地等低空置率的市场,大面积腾退正好为其他企业的新增办公需求提供了空间。同时,在线教育企业退出的面积多数具有崭新装修及办公家具,因此该类面积投入市场后非常受互联网企业的欢迎。除了少数“专业”教培楼宇外,业主普遍持有乐观态度,尚未出现过分担忧后续出租的情况。

  展望第四季度,甲级写字楼市场将有14.1万平方米的新增供应待入市,对市场冲击有限。高力国际研究部董事陆明表示虽然净吸纳量逐步回归常态化,但由于新项目体量有限且自用比例较高,因此四季度市场仍将持续去化,年末空置率将出现同比大幅回落。全年来看,年度净吸纳量预计将创10年新高,去年四季度19.4%的空置率或将成为未来4年-5年内的阶段性高点,预计市场租金在今年四季度或明年一季度出现实质性企稳回升。

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