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保障性租赁住房最新政策来了 国办发布一揽子举措
2021/7/4 中国投资咨询网

   在实现全体人民“住有所居”的目标之下,保障性租赁住房再次迎来重大政策支持。

  7月2日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面入手,明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

  同日,国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确,将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目,从资金端为加快发展保障性租赁住房提供助力。

  《意见》要点

  1、对象和标准

  主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题

  以建筑面积不超过70平方米的小户型为主

  租金低于同地段同品质市场租赁住房租金

  准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定

  2、谁参与提供?

  由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持“谁投资、谁所有”

  主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用地建设,并合理配套商业服务设施

  支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房

  3、有哪些支持政策?

  土地支持政策——

  在人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市,经城市人民政府同意——

  1)可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房

  2)应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房

  3)农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房

  4)对企事业单位依法取得使用权的土地,在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许用于建设保障性租赁住房

  5)允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房

  6)在确保安全的前提下,可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房,严禁建设成套商品住宅

  7)按照职住平衡原则,提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例

  8)保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应

  9)新建普通商品住房项目,可配建一定比例的保障性租赁住房

  简化审批流程——

  1)各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节

  2)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案,出具保障性租赁住房项目认定书后,由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续

  3)不涉及土地权属变化的项目,可用已有用地手续等材料作为土地证明文件,不再办理用地手续

  4)探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段

  给予中央补助资金支持——

  中央通过现有经费渠道,对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助

  降低税费负担——

  1)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策

  2)对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费

  执行民用水电气价格——

  1

  金融支持——

  1)支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款;按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款

  2)支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券,用于保障性租赁住房建设运营

  3)企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的,可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券

  4)支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设

  解读1:精准度高,供需匹配

  为解决青年人住房难,《意见》明确了保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

  “‘精准度高、操作性强’是这次政策的突出特点。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析表示,《意见》的落点精准。在需求侧,明确了保障性租赁住房服务的人群、需求特点,对于产品设计、租金设定都提出了相应的要求,充分体现了保障新市民、青年人的决心。

  租赁市场供需不平衡问题是长期以来的矛盾,尚未有更好的解决措施。《意见》指出“供需匹配”是接下来需要坚持的原则:城市人民政府要结合现有租赁住房供求和品质状况,从实际出发,因城施策,采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式,切实增加供给。

  解读2:多主体供给,

  多渠道保障

  本次发布的政策,展现了政府对市场多渠道供应的鼓励,《意见》内容显示,保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持“谁投资、谁所有”,支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

  对此,贝壳研究院高级分析师黄卉表示:“借助市场的力量可以盘活市场存量,调动租赁企业积极性,提高保障性租赁住房的供给规模。支持住房租赁企业参与其中,还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。”

  土地支持政策方面,《意见》给出了一揽子解决方案:可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,变更土地用途,不补缴土地价款;可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房;允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,改建为保障性租赁住房,不变更土地使用性质,不补缴土地价款;保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应、允许出让价款分期收取;新建普通商品住房项目,可配建一定比例的保障性租赁住房;鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

  黄卉表示,这将有效激活企事业单位各类闲置土地,盘活闲置非居住房屋投入到保障性租赁住房中,多方面增加有效租赁房源供给,职住不平衡的问题将得到有效缓解。

  首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池则认为,上述举措有利于租购并举住房制度的建立,尤其对于存量土地改建、自建保障性租赁住房意义重大,希望该意见能够落到实处。

  “扶持政策是关键。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出,通过政府提供政策扶持,鼓励市场多渠道供应,这些支持彰显了国家降低租金价格,增加低租金租赁住房的决心。

  解读3:金融财税

  支持,力度大实操强

  值得注意的是,《意见》对保障性租赁住房建设在金融、财税方面的支持是一大亮点。由中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助,降低税费负担并执行民用水电气价格,进一步加强金融支持,支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

  一位银行投资部资深从业者表示,金融方面对保障性租赁住房的支持力度前所未有,特别是对市场运营类公司(非产权方)的支持给予了明确。但要破解“不敢贷,不好贷”的矛盾,还需市场环境、租赁配套措施、监管考核等方面的进一步完善。

  黄卉分析认为,住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题,此举将使未来保障性租赁住房的融资环境获得改善,融资难的问题可望有效缓解。

  “政策直击目前保障性租赁住房市场发展的两大矛盾:一是市场供给与需求错配的矛盾,二是市场支付能力有限与保障性租赁住房企业投入大、收益低的矛盾。”赵然补充到,发改委7月2日印发的《通知》将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目,可视为国办《意见》的配套政策,“这一系列政策真的非常接地气,可操作性很强。”

  实际上,中央和相关城市此前已经就发展保障性租赁住房推出多方面举措。无论是去年年底召开的中央经济工作会议,还是今年政府工作报告,都明确表示要推进保障性租赁住房建设相关工作,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房等供给,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

  2020年以来,共有广州、重庆、长沙、沈阳、深圳、南京等城市,分别针对保障性租赁住房发布了相关政策,并在实践中做出了尝试。“随着金融财税政策的落地,保障性租赁住房的融资方式走向多元化,企业经营负担得以减轻,未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟的住房租赁市场,能够满足多元化、品质化的租赁需求,各类群体都能够在城市中住有所居,安居乐业。”黄卉说。

  影响:平抑市场租金,

  助推企业向轻资产转型

  那么,上述《意见》对于租赁企业而言,将带来哪些影响?对此,优客逸家CEO刘翔告诉新京报记者,短期而言,保障性租赁住房会平抑市场租金水平,对于过往以高价包租,或经营预算是以租金上涨为前提的企业,在经营损益上会带来一些影响。中长期来看,保障性租赁住房以及相关配套政策增加了市场的可出租房源供给,对有精细化运营能力的专业公司是长期利好。

  “未来,这些房源都需要委托专业运营公司来管理,有助于行业内部分企业向轻资产化转型发展。”刘翔称。

  安歆集团创始人兼CEO徐早霞指出,该政策一旦落地,可带来较多利好。其中,“非改租”可以同步将商用电改为民用电标准,这在住客成本下降和幸福指数提升上作用明显;产业园区配套比例7%提升到15%,且提高部分主要用于建设宿舍型公寓,可解决园区配套不足且产品错配的问题;简化审批流程,可以让企业开业时间更为可控;保障性用房不需要补缴土地出让金,可以增加房源供给;此外,加强金融支持,对于企业而言,则可以拿到更低成本的资金。

  赵然指出,《意见》对用于保障性租赁住房的土地和物业所有权给予了保障,明确了“谁投资、谁所有”。同时,“用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款”“土地款项可以分期支付”等细则,可以从用地源头进行合理的地价让渡,从而给企业减负。

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